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2013年4月2日 星期二

懂得靠房產致富 今年入市正是時候

「房地產」蟬聯五季成為台灣人最愛的理財工具並非偶然,獲利高、穩定性高、保值抗跌等特性,造就近十年來只要抓對時機、地點進場的投資人,不少都成了千萬富翁,這正是房產最迷人之處。房產專家指出,最壞的時機已在去年過去了,今年房市沒有看衰的理由,學會利用投資房產賺錢的民眾,今年正是進場好時機。
長期觀察房市的天時地利不動產顧問總經理張欣民認為,學會正確投資方法,就能抓對時機靠房地產致富。(圖/好房資料中心)
天時地利不動產顧問總經理張欣民提出了四種「靠房產致富」的投資模式;一、「傳統收租法」:俗話說「當房東就像養了啞巴兒子」,固定的租金收益足以讓自己安享晚年,不過,房東要注意投報率與定存利率的競合,避免賺了房租,反而賠了房價;二、「投資賺價差法」:這正是常見的投資客操作手法,收購老舊房屋或法拍屋後,加工裝潢、快速轉手,用「低買高賣」賺價差,但這招在奢侈稅後已難施展;三、「槓桿操作法」:專買預售屋,再以換約或紅單方式在建案交屋前轉手,這種方式需當心景氣起落,最後一種是「放長線釣大魚」:在重劃區或區段徵收區大肆收購土地,接著養地並注意政府政策及開發時程,等用地變更馬上就能增值獲利。
永慶房產事業群總經理葉凌棋認為,2012是全球經濟最差的一年,今年包括房市在內的總體經濟狀況一定會轉好。他觀察,年後爆發的買氣都來自於市場熱錢豐沛,加上民眾對通膨的疑慮,因擔心錢變薄而紛紛投入「保值抗跌」的房地產。對於購屋趨勢,他直指「房貸利率一定會緩步上調」,這是世界趨勢,民眾最好有心理準備,計算房貸時,該以3%利率為基礎,若再用從前2%的標準,只會讓日子過得痛苦。他補充,新北市外圍區補漲空間大,像是林口、鶯歌、淡水、汐止、五股受惠於比價效應,今年應是房市熱區。
實價登錄後,民眾比價風潮掀起,張欣民也分享三種殺價撇步:
一、「以虛擊實」法:這就好比隔山打牛,拿附近個案的開價來打心中真正想買的個案,不僅比房價,還要比個案的缺點,甚至可以在它案先下個小訂,再回來出示收據殺價,顯得更具企圖心。

二、「虎頭蛇尾」法:在建案潛銷或建照還沒核發前,建商為試水溫、衝業績,通常姿態較低,或是接近完銷,建商賺飽後,剩餘的戶數多賣就是多賺,消費者殺價機會大增,不過要小心餘戶屋況或許不盡理想。

三、「掐頭去尾」法:建議先殺單價才殺總價,以總價1200萬元、30坪的房子為例,就算總價能殺到1000萬元,也不如單價打八折(總價960萬元)來得划算,況且,從數字小的單價下手,通常屋主較不會感覺吃虧,若雙方談得來,說不定還能把總價的尾數「化整為零」。

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